Mieterhöhungen
Die drei Arten von Mietverträgen
Bei Mieterhöhungen ist zunächst entscheidend, welche Art von Mietvertrag Sie abgeschlossen haben. Es gibt drei verschiedene Typen, die jeweils unterschiedlichen Regeln unterliegen:
Allgemeiner Mietvertrag
Die Miete bleibt über die gesamte Mietdauer gleich. Erhöhungen sind an strenge Voraussetzungen gebunden (§ 558 BGB).
Indexmietvertrag
Die Miete ist an einen Index (meist Verbraucherpreisindex) gekoppelt und passt sich automatisch an Preisveränderungen an (§ 557b BGB).
Staffelmietvertrag
Die Miete steigt zu fest vereinbarten Zeitpunkten in vorher festgelegten Stufen. Diese Erhöhungen sind automatisch wirksam (§ 557a BGB).
Mieterhöhungen in allgemeinen Mietverträgen (§ 558 BGB)
Bei einem allgemeinen Mietvertrag kann der Vermieter die Miete erhöhen. Dies ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden:
Obergrenze
Die Erhöhung ist nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Diese wird bestimmt durch den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt.
Kappungsgrenze
In vielen Regionen darf die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20% erhöht werden.
Zeitliche Voraussetzung
Eine Mieterhöhung ist außerdem nicht zulässig, wenn die Miete weniger als 15 Monate unverändert geblieben ist. Der Vermieter muss mindestens 15 Monate warten, bevor er die Miete erneut erhöhen darf.
Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen (§ 557b BGB)
Bei einem Indexmietvertrag ist die Miete an einen Index (in der Regel den Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Eine Erhöhung erfolgt nicht beliebig, sondern ist Bedingungen geknüpft:
1. Überprüfung der Ausgangsmiete
Diese darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§ 557b IV BGB). Falls zu hoch: Rückforderungsanspruch!
2. Berechnung nach Index-Formel
(Prozentuale Veränderung des Index) × aktuelle Miete = neue Miete. Steigerung um 5% bei 1.000€ = max. 1.050€.
3. Zeitliche Voraussetzung
Eine Erhöhung ist frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig.
Vorsicht: Ordnungsgemäße Mitteilung erforderlich
Der Vermieter muss bei einer Indexmieterhöhung folgende Informationen mitteilen:
- Den vereinbarten Index (z.B. Verbraucherpreisindex)
- Die alte und neue Indexzahl
- Die prozentuale Veränderung
- Die Berechnung der neuen Miethöhe
Ohne diese Angaben ist die Erhöhung unwirksam! Sie müssen dann nur die alte Miete zahlen.
Mieterhöhungen in Staffelmietverträgen (§ 557a BGB)
Bei einem Staffelmietvertrag sind die Mieterhöhungen bereits im Vertrag festgelegt. Die Miete steigt zu vorher vereinbarten Terminen in vorher festgelegten Beträgen. Dennoch gibt es auch hier Überprüfungsmöglichkeiten:
Überprüfung jeder Staffel
Jede Staffel kann wie die Ausgangsmiete überprüft werden. Die Staffelmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und die 20%-Kappungsgrenze muss beachtet werden.
Zeitliche Voraussetzung
Eine Staffelerhöhung ist frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig. Das ist eine wichtige Schutzvorschrift.
Bei Staffelmietverträgen lohnt sich eine besonders genaue Überprüfung, da die Mieterhöhungen oft bereits zum Vertragsabschluss festgelegt wurden. Eventuell wurde damals schon zu hoch angesetzt!
Diese Information dient nur zur allgemeinen Orientierung und stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar.