WGs und Untermiete
Zwei wichtige Konstellationen
Bei WGs und Untermietverhältnissen müssen zwei grundlegende Konstellationen unterschieden werden, die jeweils unterschiedliche rechtliche Konsequenzen für die Mietpreisbremse haben:
Alle Hauptmieter
Mehrere Mieter stehen alle im Hauptmietvertrag und sind gleichberechtigte Vertragspartner
Untermiete
Ein Hauptmieter vermietet die Wohnung oder Teile davon an andere Untermieter weiter
Die Mietpreisbremse ist in beiden Fällen anwendbar, jedoch mit unterschiedlichen Besonderheiten bei der Geltendmachung.
Konstellation 1: Alle Hauptmieter
Wenn mehrere Mieter alle im Hauptmietvertrag stehen, ist die Mietpreisbremse ganz normal anwendbar. Allerdings gibt es einige Besonderheiten bei der Geltendmachung:
Rüge durch einen Mieter
Es ist ausreichend, wenn die Rüge nur von einem Mieter erhoben wird. Eine Zustimmung der anderen Mieter ist nicht erforderlich.
Zahlung an alle Mieter
Der einzelne Mieter kann jedoch nur Zahlung bzw. Auskunftserteilung an alle Mieter gemeinsam verlangen.
Rechtliche Grundlage
Im Fall einer Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung zu viel gezahlter Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt und kann daher nur Zahlung bzw. Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen.
Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam abtreten (BGH, NZM 2020, 551).
Konstellation 2: Untermiete
Untermietverhältnisse unterliegen den normalen wohnraummietrechtlichen Vorschriften, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
Wann gilt die Mietpreisbremse bei Untermiete?
Die Wohnung wird nicht vom Hauptmieter selbst bewohnt
Der Hauptmieter hat die Wohnung nicht überwiegend mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet
Bei Erfüllung dieser Voraussetzungen ist die Mietpreisbremse voll anwendbar.
Untermieter → Hauptmieter
Die Mietpreisbremse ist im Verhältnis zwischen Untermieter und Hauptmieter geltend zu machen.
Hauptmieter → Vermieter
Der Hauptmieter hat unter Umständen ebenfalls einen Anspruch gegenüber dem Vermieter, wenn auch er zu viel zahlt.
Praktische Bedeutung
Als Untermieter können Sie die Mietpreisbremse direkt gegenüber Ihrem Hauptmieter geltend machen. Zahlt auch der Hauptmieter eine zu hohe Miete, kann er seinerseits Ansprüche gegen den Vermieter haben.
Diese Information dient nur zur allgemeinen Orientierung und stellt keine verbindliche Rechtsberatung dar.